Los 6 lugares donde tienes que cambiar tu precio
Airbnb no ajusta nada automáticamente. Tú tienes que actualizar cada uno de estos:
- Precio base — en la pestaña de Precios de cada anuncio.
- Calendario — si tienes precios personalizados por fecha, actualiza cada uno.
- Precio mínimo — si usas Smart Pricing, sube el mínimo un 14.29%.
- Precio máximo (Smart Pricing) — no olvides subirlo también.
- Tarifa de limpieza — el 16% también aplica aquí. Si no la subes, pierdes dinero en cada reserva.
- PriceLabs / Beyond / tu PMS — si usas un gestor de precios externo, haz el cambio ahí, no en Airbnb. Hacerlo en el lugar equivocado no tiene efecto.
Ejemplo real: reserva de 3 noches a $2,000 MXN
Tarifa por noche: $2,000 MXN × 3 noches. Tarifa de limpieza: $500 MXN. Subtotal cobrado por el anfitrión: $6,500 MXN.
| Hoy (4%) | Sep 15, sin cambio | Sep 15, ajustado | |
|---|---|---|---|
| Subtotal | $6,500 | $6,500 | $7,428.57 |
| Comisión Airbnb | −$260 (4%) | −$1,040 (16%) | −$1,188.57 (16%) |
| Tú recibes | $6,240 | $5,460 | $6,240 |
| Huésped paga | ~$7,423 | $6,500 | $7,428.57 |
Desliza la tabla → para ver todas las columnas.
Si no haces nada, pierdes $780 de cada $6,240 — el 12.5% de tu ingreso neto.
Y si subes tu precio 14.29%, tu huésped paga prácticamente lo mismo que antes ($7,428 vs $7,423). No te vuelves más caro. Solo dejas de regalar dinero.
¿Por qué Airbnb me está depositando menos?
Si ya te migraron a Tarifa Única — a los anfitriones conectados con un PMS los cambiaron el 13 de abril de 2026, y a partir del 15 de septiembre le toca a todos — vas a ver depósitos más chicos aunque tus reservas sean idénticas. Antes de asumir que hay un error, revisa cuánto bajó: la caída tiene un tamaño esperado, y si la tuya es mayor, la causa es otra.
| Tu situación | Cuánto debería bajar tu depósito |
|---|---|
| Con RFC registrado, no ajustaste precios | ≈ 14.3% |
| Sin RFC, no ajustaste precios | ≈ 20% |
| Ya ajustaste tus precios (+14.29%) | ≈ 2% con RFC · ≈ 8.6% sin RFC |
Ojo con esa última fila, porque es la que nadie explica. Aunque subas tus precios exactamente lo que debes, tu depósito no vuelve al 100%: recuperas tu ingreso después de comisión, pero el ISR y el IVA se retienen sobre el subtotal completo de la reserva, y ese subtotal ahora es más alto. Más base gravable, más retención. Si estás en pago provisional esa diferencia la recuperas al declarar, porque la retención es un anticipo acreditable; si estás en pago definitivo, no.
¿Bajó bastante más de lo que dice la tabla? Entonces no es solo la comisión. Las causas más comunes, en orden:
- Tu RFC no está registrado con Airbnb. Es el salto más brutal: la retención pasa de 12% a 36%. Si antes te retenían 12% y de pronto ves 36%, esto es lo que pasó.
- Subiste la tarifa por noche pero no la de limpieza. El 16% también se cobra sobre ella, así que esa porción sigue perdiendo.
- Tienes precios personalizados en el calendario. Las fechas que fijaste a mano no se movieron cuando cambiaste el precio base.
- El ISH corre por tu cuenta en tu estado. En 13 estados Airbnb no lo recauda y la obligación es tuya — revisa si es tu caso.
Compara siempre depósito contra depósito, no "lo que pagó el huésped" contra "lo que recibí". Bajo el modelo anterior el huésped pagaba tu precio más una tarifa de servicio de ~14% que Airbnb cobraba aparte; con Tarifa Única esa tarifa desapareció, así que los totales de las dos épocas no son comparables.
Usa la calculadora con tus números para ver el desglose de tu caso, incluidas las retenciones.
¿Por qué 14.29% y no 16%?
Porque la nueva comisión se calcula sobre tu precio nuevo (el más alto). Si subes exactamente 16%, Airbnb te cobra 16% sobre ese precio inflado, y te queda un poco menos que antes.
La fórmula correcta es:
Precio nuevo = Precio actual × 0.96 ÷ 0.84
Es decir: lo que recibías antes (96% de tu precio) dividido entre lo que recibirás ahora (84% de tu precio nuevo). El resultado es un multiplicador de ×1.142857, o +14.29%.
¿Y el IVA sobre la comisión? Es la objeción más común a esta fórmula: si Airbnb te cobra 16% más IVA, el costo real sería 18.56% y el ajuste tendría que ser mayor. No es el caso. La documentación de Airbnb es explícita: “la tarifa de servicio que se muestra a los anfitriones y a los huéspedes incluye el IVA, si corresponde”. El 16% ya trae el IVA dentro, igual que lo traía el 4% anterior — por eso la fórmula se sostiene tal cual.
Cuidado: en México es 16%, no 15.5%
Casi todas las guías y calculadoras en internet citan una comisión del 15.5%. Eso es correcto para la mayoría de los países, pero no para México.
Directamente de la documentación oficial de Airbnb:
“Los anfitriones pagan una tarifa del 4% por los anuncios en Brasil y México” (modelo compartido).
“En Brasil y México, la tarifa para los anuncios es del 16%” (modelo de Tarifa Única).
Si usas una calculadora basada en el 15.5% global, tu ajuste de precio será insuficiente y seguirás perdiendo dinero.
¿15 de septiembre o 13 de octubre?
Existen dos fechas diferentes, y muchos anfitriones las confunden:
| Fecha | ¿Para quién? |
|---|---|
| 15 de septiembre de 2026 | México, Brasil, Latinoamérica, y la mayoría de los países fuera del Espacio Económico Europeo (EEE) |
| 13 de octubre de 2026 | España, Unión Europea, el resto del Espacio Económico Europeo (EEE) y Suiza |
Si tu propiedad está en México, tu fecha es el 15 de septiembre. Las reservas ya confirmadas antes de esa fecha mantienen las condiciones anteriores.
No subas el precio en Booking, Vrbo ni en tu sitio directo
Este cambio es exclusivo de Airbnb. Si publicas en múltiples plataformas, solo debes ajustar tus precios en el canal de Airbnb.
Si subes tus tarifas en todas las plataformas un 14.29%, te volverás menos competitivo en Booking.com, Vrbo y especialmente en tu canal de reserva directa — donde esa comisión no existe.
Nota: con el cambio a Tarifa Única, tu canal directo ahora es automáticamente un 16% más barato que tu canal de Airbnb. Conoce cómo crear tu portal de reservas directas.
Impuestos: lo que Airbnb te retiene en México
Además de la comisión del 16%, Airbnb retiene impuestos que después reporta al SAT. La retención depende de si tienes RFC registrado o no:
No confundas estos porcentajes con la comisión. Los números se repiten por pura coincidencia: el 4% de ISR no tiene nada que ver con el 4% de comisión que pagabas antes, y el 16% de IVA que se retiene sin RFC no es el 16% de Tarifa Única. Uno es lo que Airbnb te cobra a ti; el otro es lo que Airbnb le entrega al SAT a tu nombre.
| Concepto | Con RFC | Sin RFC |
|---|---|---|
| ISR retenido por Airbnb | 4% | 20% |
| IVA retenido por Airbnb | 8% | 16% |
| Total retenido | 12% | 36% |
Sobre qué monto se retiene: aquí es donde casi todas las calculadoras se equivocan. La retención no se aplica a lo que te queda después de la comisión de Airbnb, sino al subtotal completo de la reserva. El Art. 113-A de la LISR ordena retener “sobre el total de los ingresos que efectivamente perciban las personas físicas por conducto de los citados medios”, sin descontar las comisiones que la plataforma se queda. En la práctica: la comisión del 16% y las retenciones del 12% se calculan ambas sobre el mismo subtotal, y las dos se descuentan de tu depósito.
Fuente: Art. 113-A LISR / Art. 18-J LIVA. Tasas para plataformas tecnológicas.
Impuesto Sobre Hospedaje (ISH) por estado
El ISH es un impuesto estatal que lo paga el huésped y se agrega al total de la reserva. Pero no funciona igual en todo el país, y aquí es donde casi todas las guías se quedan cortas: Airbnb solo lo recauda y remite en los estados donde tiene convenio con el gobierno estatal. En los demás, cobrarlo y declararlo es responsabilidad tuya — y si no lo tienes contemplado en tu tarifa, sale de tu bolsillo.
Hasta donde pudimos verificar (agosto de 2026), Airbnb recauda el ISH en 19 estados y no lo hace en 13. Fíjate en Guanajuato en la tabla: misma tasa que Jalisco, obligación completamente distinta.
| Estado | Tasa estándar | Tasa plataformas | ¿Lo recauda Airbnb? |
|---|---|---|---|
| Ciudad de México | 3.5% | 5% | Sí |
| Estado de México | 4% | 4% (2% para +15 días) | Sí |
| Quintana Roo | 5% | 6% | Sí |
| Querétaro | 3.5% | 5% | Sí |
| Jalisco | 4% | — | Sí |
| Guanajuato | 4% | — | No — es tuyo |
| Yucatán | 4.5% | — | Sí |
| Nuevo León | 3% | — | Sí |
Los 13 estados donde el ISH corre por tu cuenta son: Aguascalientes, Chihuahua, Coahuila, Durango, Guanajuato, Hidalgo, Morelos, San Luis Potosí, Tabasco, Tamaulipas, Tlaxcala, Veracruz y Zacatecas. En los otros 19 Airbnb se encarga.
Esta lista se mueve, así que no la tomes como definitiva. Los convenios se firman con el tiempo — Michoacán y Colima se sumaron hace relativamente poco, y es probable que se sumen más. Nuestra revisión es de agosto de 2026, y las tasas estatales también cambian de un ejercicio fiscal a otro.
Úsala como punto de partida, no como fuente final: revisa la sección de impuestos de tu anuncio en Airbnb para ver qué se está cobrando y remitiendo en tu caso concreto, y confirma la tasa vigente con la tesorería de tu estado. Si algo no coincide con esta página, hazle caso a Airbnb y a tu estado.
Nota: cuando no existe una tasa específica para plataformas, aplica la tasa estándar. Airbnb ha reportado remitir más de 650 millones de pesos de ISH solo en la CDMX.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es exactamente la nueva comisión de Airbnb en México?
16%. En México y Brasil, la tarifa de servicio bajo el modelo de Tarifa Única es del 16%, no del 15.5% que aplica en la mayoría de los demás países. Antes, bajo el modelo de tarifa compartida, los anfitriones en México pagaban el 4% (no el 3% global). Fuente: Airbnb help art. 1857.
¿Cuándo entra en vigor?
El 15 de septiembre de 2026 para anfitriones en México. Los anfitriones en la Unión Europea, España y Suiza tienen hasta el 13 de octubre de 2026. También puedes adoptar la Tarifa Única antes de esa fecha desde la sección de Pagos de tu cuenta de Airbnb: si ya lo hiciste, tu fecha efectiva es la de tu migración, no el 15 de septiembre.
¿Cuánto tengo que subir mis precios?
Un 14.29% sobre tu precio actual (incluyendo la tarifa de limpieza). La fórmula es: Precio nuevo = Precio actual × 0.96 ÷ 0.84. Un aumento directo del 16% es insuficiente porque la comisión se calcula sobre el nuevo precio más alto.
¿Me voy a volver más caro para el huésped?
No. Antes, el huésped pagaba tu precio más una tarifa de servicio de Airbnb de aproximadamente 14%. Con el nuevo modelo, esa tarifa desaparece. Al subir tu precio 14.29%, el total que paga el huésped queda prácticamente igual — la diferencia es menor al 0.1%.
¿Por qué Airbnb me está depositando menos que antes?
Porque la comisión pasó de 4% a 16%. Si no ajustaste tus precios, tu depósito debería bajar alrededor de 14.3% con RFC registrado, o 20% sin RFC. Si ya los ajustaste, aun así baja cerca del 2% con RFC, porque el ISR y el IVA se retienen sobre el subtotal completo de la reserva y ese subtotal ahora es más alto. Si bajó mucho más que eso, revisa que tu RFC siga registrado con Airbnb, que hayas subido también la tarifa de limpieza y que no tengas precios personalizados sin actualizar en el calendario. Ver el desglose completo.
¿Qué pasa si no hago nada?
Pierdes el 12.5% de tu ingreso neto por cada reserva. La comisión sube de 4% a 16%, y si no ajustas tu precio, absorbes toda la diferencia. En una reserva de $6,500, eso son $780 menos en tu bolsillo.
¿Aplica a mis reservas ya confirmadas?
No. Las reservas realizadas antes de tu fecha de migración mantienen las condiciones anteriores (comisión del 4%). Solo las nuevas reservas a partir del 15 de septiembre tendrán la nueva estructura de comisiones.
¿Airbnb ajusta mis precios automáticamente?
No. Airbnb dice explícitamente: “Deberás ajustar tus precios para que no varíen tus cobros por noche.” Tú tienes que hacer el cambio manualmente en tu calendario, precio base, precio mínimo, techo de Smart Pricing y tarifa de limpieza.
¿La comisión del 16% aplica a la tarifa de limpieza?
Sí. La comisión se calcula sobre el subtotal completo: precio por noche + tarifa de limpieza + cargos por huéspedes adicionales + cargos por mascotas. Si subes tu tarifa por noche pero no la de limpieza, seguirás perdiendo dinero en esa porción.
¿Tengo que subir mis precios en Booking.com y Vrbo también?
No. Este cambio es exclusivo de Airbnb. Si subes tus precios en todas las plataformas, te volverás menos competitivo en tus otros canales. Solo ajusta el canal de Airbnb.
¿Cuánto me queda realmente después de impuestos?
Depende de tu situación fiscal. Con RFC registrado, Airbnb retiene 4% de ISR y 8% de IVA (12% total). Sin RFC, retiene 20% de ISR y 16% de IVA (36% total). El Impuesto Sobre Hospedaje (ISH) varía por estado pero lo paga el huésped, no sale de tu ingreso. Usa la calculadora de arriba para ver el desglose con tus números.
Fuentes
- Airbnb — Tarifas de servicio del anfitrión (art. 1857)
- Airbnb — Simplificación de las tarifas de servicio
- Hostfully — Airbnb Host Fees: The 15.5% Host-Only Fee Explained (2026)
- Rental Scale-Up — Airbnb Host Fees of 15.5%: What To Do
- Publimetro — Airbnb aumenta comisiones a anfitriones en México
- Art. 113-A LISR / Art. 18-J LIVA — Retenciones para plataformas tecnológicas
Esta herramienta es gratuita y tiene fines informativos. Los cálculos de retenciones fiscales son estimaciones — consulta con un contador para tu situación particular. BnBuddy no es un despacho contable y esto no constituye asesoría fiscal.
